Kinh nghiệm đặt cọc nhà đất để tránh rủi ro

Khốn đốn vì bất cẩn khi đặt cọc mua nhà

Đặt cọc nhà đất - vai trò người mua

Chỉ vì bỏ qua phần thỏa thuận chính xác ngày giao nhà và chế tài cụ thể khi đặt cọc nhà đất, anh Tình ngụ quận 7, TP Hồ Chí Minh đã rơi vào tình cảnh khốn đốn khi giao dịch xảy ra tranh chấp, kéo dài trong hơn 6 năm.

Anh Tình cho biết, nguyên nhân xảy ra thương vụ kéo dài nhiều năm:

• Do anh không tham gia trực tiếp vào quá trình mua bán mà nhờ người quen đứng ra đặt cọc.
• Do tin tưởng vào mối quan hệ thân quen nên đã không sớm phát hiện ra tình trạng thiếu sót hy hữu trong việc thỏa thuận ngày nhận nhà.
• Không có bất cứ điều khoản phạt tiền nào khi chậm giao nhà.

Chính vì không có điều khoản thoả thuận nào về vấn đề này trong hợp đồng đặt cọc nên khi bên bán nhận đủ số tiền 2 tỷ đồng mà chưa giao nhà, anh Tình phải chạy ngược chạy xuôi khiếu nại, kiện tụng, cầu cứu các cơ quan chức năng hỗ trợ.

Kinh nghiệm nhằm tránh trường hợp giao dịch dây dưa kéo dài:

• Phải trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, ràng buộc rõ thời gian bàn giao nhà.
• Có chế tài bồi thường rõ ràng nếu bên bán cố tình dây dưa trong việc bàn giao nhà. Việc đưa ra chế tài phạt nặng cốt để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình.

Đặt cọc nhà đất - vai trò người bán

Thực tế, không chỉ có bên mua gặp rắc rối vì bất cẩn trong khâu đặt cọc mà ngay cả bên bán cũng mắc phải sai sót này.

Chị Đào sở hữu một thửa đất rộng 1.400 m2 ở quận 12, TP HCM sau thời gian đăng tin rao bán đã tìm được khách mua, giá tốt hơn so với kỳ vọng của gia đình 15%.

Tuy nhiên, trong thỏa thuận đặt cọc nhà đất, bên mua kèm theo điều kiện là sẽ sử dụng khu đất trong quá trình nhận cọc khi chưa ký mua bán công chứng để san lấp mặt bằng và giao tiền cọc bằng công chứng.

Mặc dù chị Đào đã rất cẩn thận nhờ một môi giới chuyên nghiệp cùng tham gia quá trình giao dịch và được thực hiện bằng 2 hợp đồng đặt cọc.

• Hợp đồng thứ 1 là hợp đồng chuẩn với các điều khoản cơ bản tại văn phòng công chứng.
• Hợp đồng thứ 2 (hợp đồng phụ) là thoả thuận ký tay có người làm chứng với chi tiết với các điều khoản đầy đủ được hai bên thống nhất.

Rắc rối của chị Đào là đến khi ký công chứng xong thì phát sinh tranh chấp về giá trị thỏa thuận để đóng thuế thu nhập, do giá bán ghi trên hợp đồng chính thức. Trước tình thế hồ sơ công chứng mua bán đã ký và treo tại văn phòng công chứng, chị Đào và gia đình phải chấp nhận chịu thiệt, giảm thêm một khoản tiền không nhỏ cho khách để thúc đẩy giao dịch thành công.

9 yếu tố quan trọng cần biết nhằm tránh rủi ro khi đặt cọc nhà đất

Chuyên gia pháp lý bất động sản có thâm niên gần chục năm hoạt động trên thị trường nhà phố TP HCM, Nguyễn Tấn Phong đánh giá: Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này.

Do đó, ông Nguyễn Tấn Phong đưa ra 9 yếu tố căn bản cần lưu ý khi tiến hành đặt cọc nhà đất:

• Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
• Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
• Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà .
• Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
• Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
• Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
• Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
• Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...
• Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Chuyên gia này phân tích, trên thực tế, không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán.